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買房遭遇鬧心事 可以參考這些案例
時間:2019-03-13   來源: 0731樓市通   點擊:1899   查看評論(0)
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“樓盤質量問題”“物業不作為”等問題常常令業主們頭痛不已……在此,小編整理了一些常見問題進行解答,希望對大家有幫助。 問題一:樓盤質量

“樓盤質量問題”“物業不作為”等問題常常令業主們頭痛不已……在此,小編整理了一些常見問題進行解答,希望對大家有幫助。 

問題一:樓盤質量問題

鈺龍天下小區物業差也就算了,質量還特別的差,首先來說說隔音效果,樓上走路都能聽見,別說在客廳說話房間能聽得清清楚楚了,最主要是幾乎每戶同一個位置長條的裂縫,還有就是主臥飄窗那滲水厲害,墻都發霉了。找了物業,物業說是開發商的問題,要找開發商,開發商又說已交房,要問物業,推來推去,至今無法解決,請問,這個得找誰啊?

律師答疑:

(一)開發商責任 《城市房地產開發經營管理條例》第三十條:“房地產開發企業應當在商品房交付使用時,向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定,承擔商品房保修責任。保修期內,因房地產開發企業對商品房進行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任。”第三十一條:“商品房交付使用后,購買人認為主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,購買人有權退房;給購買人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。” 因此,發生房屋質量問題時,業主應仔細審查《住宅質量保證書》中的保修條款。保修期內,如因開發商對商品房進行維修導致房屋原有功能受到影響,給購買人造成損失的,由開發商依法承擔賠償責任。對于超過保修期的房屋質量問題,如果是因為開發商故意拖延而超過期限,或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限的,也由開發商承擔賠償責任。如果房屋質量問題經工程質量監督單位核驗后,確認為房屋主體結構質量不合格的,購買人有權退房,并要求房地產開發商依法承擔賠償責任。 (二)物業公司責任 《物業管理條例》第二條:“本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”第三十五條規定“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第一款:“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。”《中華人民共和國侵權責任法》第六條:“行為人因過錯侵害他人民事權益,應當承擔侵權責任。” 綜上,物業公司具有按照物業服務合同約定或者法律、法規規定及相關行業規范對房屋及配套設施設備、場地等進行維護、養護和管理的義務;物業若有義務而不履行,故意對保修期內正常的房屋維修進行拖延處理,侵害業主民事權益的,也應承擔相應侵權責任。因此,當物業不履行以上義務時,業主可訴至法院要求物業公司承擔繼續履行、采取補救措施、賠償損失等違約責任或侵權責任。

 

問題二:虛假宣傳

有些樓盤虛假宣傳,比如原來宣傳的橡膠跑道交房后變成非常薄的紅色涂料跑道,且交房幾個月還未交付門禁卡。

律師解答:

若《商品房買賣合同》對“橡膠跑道”的質量標準作出了明確約定,則開發商應承擔相應違約責任; 若有關“橡膠跑道”的內容未寫入正式合同,僅體現在宣傳資料中,則應根據宣傳內容是否具體明確來進行判斷:如果宣傳廣告中具體明確承諾了“橡膠跑道”的內容,則根據有關法律規定該宣傳廣告將被認定為要約,開發商亦應當承擔違約責任。 若《商品房買賣合同》對“門禁卡”交付期限作出約定,開發商逾期交付的,則應承擔相應的違約責任 ; 若《商品房買賣合同》對“門禁卡”交付期限未作約定,建議與開發商或者物業協商解決。

 

問題三:小區建垃圾站問題

購房時沙盤和宣傳資料我們這棟并沒有規劃垃圾站,入住后,樓下就開始挖坑要建垃圾站。我們業主合力抗議過,物業說是開發商讓建的,開發商又找不到人了,現在僵持不下,我們也沒法天天守著不讓他們開工,請問要怎么處理呢?

律師解答:

根據《中華人民共和國合同法》第四十二條:當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任:(一)假借訂立合同,惡意進行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠實信用原則的行為。 開發商的行為屬于上述法條第二項之規定,故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實,業主可以向開發商主張締約過失責任,請求賠償。 業主可于提起訴訟前或提起訴訟后向人民法院申請行為保全。

 

問題四:裝飾工程存在欺詐

購買的精裝修房子,交房時發現裝飾工程存在欺詐,陽臺、衛生間、廚房的裝修問題突出,廚房、衛生間的吊頂用石膏材料、陽臺封閉用單層玻璃等等,為八、九十年代的裝飾標準,與開發商溝通無果。

律師解答:

若《房屋買賣合同》對精裝修房屋的價格標準、材料標準、配置標準、品牌等作出了明確具體的約定,該房屋裝修材料不符合《合同》約定的,則開發商應承擔相應的違約責任。 若《商品房買賣合同》未作約定,但開發商在銷售商品房時設置樣板房的,且承諾實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房一致,或者未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。如果該房屋裝修材料與樣板房不一致的,可要求開發商承擔相應的違約責任。

 

問題五:物業費漲價

我住的小區自從由一家新物業管理公司自接手后,近兩三年時間,不經業主同意就將物業費從原來的每平方米1元漲到1.3元,還威脅業主不交物業費就不能供電,在2017年9月1日起又再次強勢漲至1.6元。2018年的6月份,在這酷薯高溫的天氣下,又莫名的要求全小區的業主更換電表,不然又買不了電。我要怎么起訴他們?

律師解答:

1、對于物業費的調整問題:如果物業服務合同沒有對物業費在什么情形可以進行調整作出明確具體的約定,物業企業若想調整物業費應當與小區業主協商并經專有部分面積占總面積過半數且全體業主過半數同意,才合法有效。若物業企業擅自調整收費,業主可以要求按照原來的標準執行。 2、物業服務企業不得以業主未繳納物業費為由斷電、限電,否則,業主可以向物業監管行政機關投訴或舉報,要求對其進行查處。 3、如果該位網友所陳述的事實屬實,則物業企業存在違約。業主可以通過召開業主大會將物業公司解聘。

 

問題七:物業擅自接投廣告

本人所住小區內物業公司未經業主同意,在小區內包括樓棟電梯投放廣告,這屬于違規經營嗎?

律師解答:

小區電梯屬于共用設施設備,依法屬于全體業主共有,物業企業未經業主大會授權,不得擅自利用公用設施設備進行經營。

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